Strata adalah hakmilik berasingan bagi setiap unit atau petak dalam bangunan dua tingkat atau lebih yang dibina atas sebidang tanah yang sama dan berkongsi akses kemudahan bersama. Akta berkaitan strata yang terdapat di Malaysia adalah:
Akta Hakmilik Strata 1985 (STA 1985) iaitu undang-undang pertama yang secara khususnya mengatur pembahagian bangunan menjadi petak dan hakmilik strata.
Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA 2013) pula bertujuan untuk menyatukan hak dan tanggungjawab penduduk, pemilik tanah, dan pemaju bagi memastikan pengurusan yang efisien dan berterusan untuk hartanah berstrata.
Hak-Hak Penduduk Rumah Strata Yang Diperuntukkan Di Bawah SMA 2013
1) Hak Mengundi di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dan Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) Dalam pembangunan strata, pemaju mesti mengeluarkan undangan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) dalam tempoh 12 bulan selepas penyerahan Notis Pemilikan Kosong pertama dan mesti dilakukan selewat-lewatnya 1 bulan setelah 25% hakmilik strata dikeluarkan. Setiap pemilik strata berhak mempunyai satu undi bagi satu hakmilik petak Strata di dalam AGM dengan syarat pemilik Strata tersebut tidak mempunyai sebarang tunggakan bagi pembayaran yuran perkhidmatan. Tujuan AGM adalah untuk mencalonkan ahli jawatankuasa dan perwakilan hartanah, mengetahui situasi semasa akaun kewangan dan prestasi kewangan hartanah selain untuk menyelesaikan isu-isu tertentu bagi hartanah tersebut.
Namun, sekiranya terdapat masalah berbangkit dan perlu ditangani dengan pihak pengurusan setelah AGM selesai, mana-mana pemilik strata boleh memohon untuk mengadakan Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) secara bertulis dan diserahkan kepada Pengerusi Jawatankuasa di mana EGM mestilah diadakan dalam tempoh enam (6) minggu dari tarikh permohonan secara bertulis tersebut dibuat. Sekiranya pihak pengurusan mengabaikan permintaan EGM, pihak yang memohon EGM diadakan boleh ke Pesuruhjaya Bangunan (COB) atau Tribunal Pengurusan Strata (SMT) untuk mendapatkan bantuan.
2) Hak Menyemak Yuran Penyelengaraan dan Kumpulan Wang Pelepas
Menyelenggara pembangunan strata memerlukan dana, dan dana ini datangnya daripada kumpulan wang pelepas dan yuran penyelenggaraan yang dibayar oleh pemilik strata. Yuran penyelenggaraan adalah bayaran bulanan yang digunakan untuk penyelenggaraan kemudahan dan harta benda bersama seperti kolam renang dan lif serta khidmat keselamatan bangunan atau kawasan. Kumpulan wang pelepas pula merangkumi perbelanjaan penyelenggaraan di masa hadapan termasuklah mengecat semula bangunan, mengganti lekapan, atau pengubahsuaian.
Sekiranya mana-mana pemilik tidak berpuas hati dengan yuran yang dikenakan oleh pihak pengurusan, termasuk kenaikan dalam caj, mereka boleh meminta semakan semula kepada COB. COB kemudiannya akan menentukan amaun yang bersesuaian yang boleh dikenakan atau meminta pengurus hartanah berdaftar untuk mengesyorkan amaun tersebut.
3) Hak Membuat Tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata
Pemilik strata dilindungi oleh Tribunal Pengurusan Strata (TPS). Sebarang pertikaian yang berkaitan dengan pengurusan strata berada di bawah bidang kuasa TPS bagi mencari penyelesaian oleh kerana kegagalan pengurusan strata melakukan tugas, fungsi, atau kuasa yang ditentukan dalam SMA 2013. Bayaran pemfailan untuk pertikain yang dibawa ke TPS adalah lebih rendah berbanding dengan prosiding mahkamah dan mereka tidak akan diwakili peguam. Walau bagaimanapun, TPS mempunyai bidang kuasa monetari tidak melebihi RM250,000.
4) Hak Tempoh Liabiliti Kecacatan
Pemilik Strata mempunyai tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan, bermula dari tarikh menerima Notis Pemilikan Kosong dan kunci rumah di mana sepanjang tempoh ini, pemilik boleh menuntut sebarang kerosakan pada rumah seperti keretakan di dinding, kebocoran, kesan air, cat yang tak berkualiti, atau kerosakan struktur yang lain.
Kepentingan Pemilik Hartanah Strata Mengetahui Hak-Hak Mereka
Dengan mengetahui hak seperti layak untuk mengundi di AGM, pemilik strata diberi kuasa untuk memainkan peranan dalam memastikan pengurusan berkesan di hartanah strata tersebut dan membantu menyelesaikan isu-isu yang timbul dengan efisien.
Kelemahan pengurusan boleh menyebabkan ramai pemilik hartanah tidak membayar yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang pelepas. Akibatnya, penduduk kehilangan kemudahan mereka.
Tanggungjawab dan Kewajipan Pemilik Hartanah Strata
menjaga dan melindungi hartanah tersebut dengan sebaik mungkin
selepas diisytiharkan sebagai pemilik strata, wajib membayar sejumlah caruman yang ditetapkan oleh perbadanan pengurusan seperti yang terkandung dalam klausa 12, SMA 2013
menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar biasa
mematuhi undang-undang kecil perbadanan yang dikuatkuasakan
mematuhi arahan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa awam atau pun tempat jika berkait dengan strata.
melindungi hartanah strata dengan insurans perumahan seperti polisi kebakaran asas untuk melindungi bangunan, kerugian atau kerosakan hartanah akibat kebakaran, kilat ataupun letupan bertujuan untuk meminimalkan risiko
mengambil polisi insurans untuk isi rumah dan pemilik rumah bagi menambahkan lagi perlindungan terhadap pemilik strata.
Kesan Mengabaikan Tanggungjawab Sebagai Pemilik Strata
Pihak badan pengurusan boleh memaparkan nama pemilik strata yang culas membayar yuran bulanan di kawasan umum;
Pihak badan pengurusan boleh memfailkan tuntutan kepada Tribunal Pengurusan Strata (SMT) bagi mendapatkan perintah membayar;
Menggantung perkhidmatan unit;
Dilarang menggunakan kemudahan bersama;
Kehilangan kelayakan mengundi di AGM dan EGM jika mempunyai tunggakan yuran bulanan (MTrustee Berhad v Tribunal Pengurusan Strata di Putrajaya & 10 yang lain)
Larangan Terhadap Pemilik Strata
penggunaan petak milikan untuk tujuan yang menyalahi undang-undang seperti menjadikan petak milikan sebagai tempat penyimpanan dadah, barang curi dan sebagainya.
penggunaan bahan api yang mendatangkan asap dan bau busuk
membuang atau menjatuhkan sampah atau kotoran di kawasan harta bersama
Isu-Isu yang Dihadapi oleh Pemilik Strata
memelihara haiwan dalam petak strata
bunyi bising, kebocoran
pengeluaran Hakmilik Strata yang lewat.
Undang-Undang 14 dalam Jadual ke-3 Pengurusan Strata (Penyelenggaraan & Pengurusan) Peraturan 2015 membenarkan pemeliharaan haiwan peliharaan dalam petak strata. Walau bagaimanapun, sekiranya haiwan peliharaan tersebut mengganggu dan menyebabkan kemarahan pemilik petak lain, maka ianya adalah tidak dibenarkan.
Kesimpulan
Sebagai kesimpulan, setiap pemilik strata haruslah cakna dengan hak dan tanggungjawab mereka supaya mereka tidak menafikan hak mereka terhadap hartanah yang mereka miliki. Setiap pemilik dalam komuniti strata hendaklah sentiasa bertolak ansur antara satu sama lain di mana tindakan seorang pemilik boleh memberi kesan kepada pemilik yang lain. Selain itu, setiap pemilik jugak boleh menjalinkan hubungan yang harmoni dengan badan pengurusan supaya mudah untuk menyelesaikan sebarang isu yang timbul berkaitan Hakmilik Strata anda. Secara umumnya, pemilik juga hendaklah berhubung dengan pihak badan pengurusan sekiranya terdapat sebarang isu yang timbul berkaitan kediaman strata mereka.
"Click Me" for the Full Version