'Strata' merujuk kepada bangunan yang dipecah bahagi kepada unit dan berlapis-lapis manakala ‘Hakmilik strata’ adalah satu dokumen hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit (petak) bagi sesebuah bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih, yang dibina di atas sesuatu tanah. Contohnya, adalah rumah pangsa, kondominium, kompleks komersial, townhouse dan rumah kedai. Wujudnya hakmilik strata di Malaysia adalah kerana berlakunya masalah kekurangan tanah lebih-lebih lagi di kawasan yang padat dengan penduduk seperti Kuala Lumpur, Pulau Pinang dan Ipoh. Justeru itu, untuk mengatasi masalah ini dan memenuhi impian setiap penduduk di negara ini yang memiliki rumah, rumah bertingkat semakin pesat dibangunkan di negara kita.
Data yang dikeluarkan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian telah menunjukkan sebanyak 30.4% kenaikan pemilikan hakmilik strata pada tahun 2021 berbanding tahun 2016. Peningkatan ini menunjukkan kepentingan perundangan strata dalam menyediakan asas-asas bagi membolehkan transaksi dan pemilikan hartanah berstrata berjalan dengan lancar. Hakmilik strata ini amatlah penting kerana ia bertindak sebagai bukti pemilikan bagi tujuan urusniaga seperti urusan jual beli, pindah milik, gadaian, cagaran dan pembahagian pusaka. Pendek kata – sebuah geran.
Pengurusan strata merupakan pengurusan dan penyenggaraan bangunan dan harta bersama di dalam suatu kawasan pemajuan strata yang dilaksanakan oleh badan pengurusan. 'Harta Bersama' merujuk kepada mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak. Contohnya, parkir kereta pelawat, lif, tangga, kolam, taman, pondok pegawai keselamatan, dan sebagainya. Pengurusan strata ini ditadbir melalui badan pentadbir persendirian oleh sistem perbadanan strata yang dikenali sebagai Badan Pengurusan Bersama Joint Management Body (JMB) dan Perbadanan Pengurusan atau Managemant Corporation (MC).
Di Malaysia, akta utama di dalam urusan mentadbir hartanah berstrata adalah Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA). Akta ini terwujud hasil daripada pelbagai pindaan ke atas Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS). AHS telah diperkenalkan pada tahun 1985 berfokus kepada pemilikan strata dan pembangunan bangunan bertingkat yang tidak melibatkan pemilikan unit-unit yang terdapat di bangunan bertingkat tersebut. Akta ini telah dipinda untuk melindungi semua kepentingan pihak yang berkaitan kerana hartanah berstrata melibatkan banyak pihak berkepentingan seperti pemaju, pemilik unit dan badan pengurusan,. Undang-undang ini juga penting kerana jika berlaku masalah, tiada pihak akan keliru dalam menentukan pihak yang bersalah dan bagaimana hendak bertindak.
Di bawah Akta Pengurusan Strata, pengurusan bangunan berada di bawah tanggungjawab badan pengurusan yang dikenali sebagai Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC). Kedua-dua badan ini termaktub di bawah SMA di mana badan-badan ini diberikan kuasa untuk mengawasi serta mengatur penyelenggaraan di sesebuah tapak. Apabila pembangunan hartanah baru selesai, tugas ini pada mulanya akan jatuh kepada pemaju. Ia dikenali sebagai tempoh pengurusan pemaju. Setelah Pemilikan Kosong (VP) diterima dan pemilik berpindah masuk ke rumah mereka, JMB akan dibentuk.
Badan Pengurusan Bersama atau JMB, akan ditubuhkan di bawah seksyen 17, Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) setelah mengadakan mesyuarat agung tahunan pertama JMB oleh pemaju. Mesyuarat agung tahunan pertama JMB akan diadakan kurang dari 12 bulan selepas penghantaran pemilikan kosong kepada pembeli. Dalam erti kata lain, JMB akan bekerjasama dengan pemaju untuk menjaga hartanah sebelum penyerahan yang rasmi dapat dilakukan. Pembangun memerlukan sedikit masa untuk mengeluarkan hakmilik strata. JMB merupakan sebuah badan korporat dengan penggantian abadi, yang bermaksud JMB akan kekal wujud walaupun berlaku kemuflisan, kegilaan, perubahan keahlian, atau mana-mana pemilik atau anggota keluar dari perniagaan, pertukaran saham, bahkan kematian.
Contoh tugas JMB yang dinyatakan dalam Seksyen 21 Akta Pengurusan Strata (SMA) adalah:
Menjaga, menyenggarakan dan melalukan pembaikan harta bersama dengan baik
Menentukan dan mengenakan caj yang perlu bagi pembaikan dan penyenggaraan harta bersama
Mengawasi operasi harian seperti pengumpulan sampah dan kebersihan umum
Memastikan keselamatan umum penduduk
MC akan ditubuhkan apabila pemaju berjaya menyelesaikan pembahagian bangunan dan hakmilik strata telah dikeluarkan untuk setiap pemilik individu. C akan mengambil alih semua tugas dan tanggungjawab yang sebelum ini dipegang oleh JMB di mana mereka akan menjalankan apa sahaja bidang kuasa di bawah JMB. Apa yang membezakan JMB daripada MC adalah penerbitan hakmilik strata. JMB wujud sebagai badan rujukan sebelum pengeluaran hakmilik strata (issuance of strata title) manakala MC akan muncul setelah hakmilik strata dikeluarkan. JMB bertanggungjawab untuk mengurus dan menjaga harta bersama sebelum hakmilik strata dikeluarkan. Walaupun seksyen 17 SMA menyatakan bahawa JMB adalah badan korporat yang mempunyai pergantian berterusan, ada beberapa perkara tertentu yang tidak dapat dilakukan oleh JMB tetapi dapat dijalankan oleh MC. Menurut Seksyen 21(3) SMA, antara perbezaan kuasa tersebut adalah sekatan bagi JMB untuk memasuki apa-apa kontrak yang melibatkan penyelenggaraan dan pengurusan mana-mana bangunan atau tanah yang akan dipecah bahagi kepada petak-petak dan harta bersama kawasan pembangunan untuk jangka masa yang melebihi 12 bulan. Walau bagaimanapun, sekatan ini tidak akan dikenakan ke atas MC kerana MC akan terlibat dalam urusan penyelenggaraan dan pengurusan bangunan setiap tahun. Selain itu, di bawah akta SMA, hanya MC dibenarkan untuk menjamin pembayaran balik pinjaman.
Sekiranya pemilik strata mengalami konflik bersama badan-badan yang telah dinyatakan, mereka boleh merujuk kepada Tribunal Pengurusan Strata (TPS). TPS adalah sebuah badan sah yang ditubuhkan untuk mendengar dan menangani sebarang tuntunan berkaitan hartanah yang mempunyai hakmilik strata. Bidang kuasa bagi TPS jatuh di bawah Seksyen 107 dalam SMA. Tribunal ini ditubuhkan bagi membantu menyelesaikan sebarang pertikaian di kalangan para pemilik, yang biasanya berkaitan dengan hal-hal kewangan, contohnya amaun yuran yang dikenakan. Dengan TPS, pihak-pihak yang terlibat boleh menyelesaikan sebarang perselisihan dengan kos yang minimum, tanpa perlu perwakilan undang-undang. Dalam kata lain, TPS menyelesaikan kes-kes berkaitan hartanah strata dengan kos yang rendah, tanpa perlu hadir ke mahkamah.
"Click Me" for the Webinar Full Version